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L'Inchiesta
Edizione: 4/2018 luglio

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4/2018 luglio | pagina 25

Se la banca non aiuta
Volete acquistare un appartamento ma non avete ancora venduto la vostra proprietà? Ecco quando potete avere un'ipoteca supplementare

I coniugi 53enni Maria e Luca vorrebbero vendere la loro casa e trasferirsi in un appartamento di proprietà. Quando lo trovano, vogliono acquistarlo subito.

Ma se la vendita della casa prende tempo e i soldi per l'appartamento non ci sono? Oltre alla casa, la coppia è in grado di finanziarlo per un certo periodo? La banca concederà un'ipoteca supplementare a tale scopo?

Per il nuovo appartamento, la coppia deve pagare fr. 670 mila. La banca chiede un capitale proprio di fr. 134 mila, pari al 20%. Maria e Luca hanno questa somma sul conto e potrebbero finanziare anche le spese accessorie legate alla compravendita, come quelle notarili.

Ma la sostenibilità è critica. Secondo la prassi usuale delle banche, i costi mensili per le due ipoteche non dovrebbero superare un terzo del reddito. In dettaglio:

- La casa ha un valore di mercato di fr. 760 mila ed è già gravata da un'ipoteca di fr. 300 mila. Per l'appartamento, la coppia dovrebbe assumersi un'ipoteca di fr. 536 mila (80%). Complessivamente ne risulta un debito ipotecario di fr. 836 mila, con un costo di fr. 37'620 di interessi annui. Per il calcolo della sostenibilità, la banca considera infatti un tasso del 4,5%.

- Le spese di manutenzione e ammortamento annuali ammontano a fr. 23'436.-.

- In questo modo, i costi complessivi annui ammontano a fr. 61'056.-, pari a fr. 5'088.- al mese. Dato che i costi mensili per le due ipoteche non dovrebbero superare un terzo del reddito, la coppia dovrebbe guadagnare fr. 15'264.- al mese (fr. 5'088.- x 3). Ma il reddito effettivo è di fr. 8'500.-. Ciò significa che la banca non concederebbe alcuna ipoteca supplementare per l'appartamento.
Cosa si può fare in casi del genere?

1. Si vende la casa, concordando con l'acquirente che potrà trasferirvisi solo quando l'appartamento di proprietà sarà acquistato e pronto al trasloco.
Non è sempre facile trovare un acquirente che sottostia a queste condizioni: dipende molto dalla domanda di immobili della regione. Eventualmente, si dovrebbe andargli incontro concedendo qualcosa sul prezzo.

2. Ci si trasferisce in un appartamento in affitto, in cui si rimarrà il tempo necessario a incassare i soldi della vendita per finanziare la nuova casa.
Questa variante però è onerosa a livello finaziario e di tempo.

3. Sarebbe più comodo se la banca aumentasse l'ipoteca sulla casa esistente. Questa tenderà più facilmente a farlo se il cliente dimostra di poter affittare la casa temporaneamente per coprire i costi, qualora non trovasse subito un acquirente.
Se le condizioni sono favorevoli, l'importo supplementare così ottenuto potrebbe bastare a pagare totalmente in contanti il nuovo appartamento. Questo però funziona solo se la casa esistente ha un valore relativamente alto ed è poco gravata, e se il nuovo appartamento costa nettamente meno della casa.

4. Se i clienti sono benestanti, la banca potrebbe rinunciare al calcolo della sostenibilità, perché, paragonati al reddito, i costi sono troppo alti solo temporaneamente.
Per esempio, potrebbe concordare con il debitore che la vecchia casa dovrà essere venduta entro un anno dall'acquisto del nuovo appartamento. Questo sarà finanziato con un'ipoteca variabile. Alla vendita della casa, l'ipoteca esistente sarà spostata sul nuovo immobile e il cliente ripagherà l'ipoteca variabile.

Pascal Roth, K-Geld
Michela Salvi, L'Inchiesta

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